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從年頭熱議到年尾，備受關注的“租購并舉”在本年度最后一次頗為重要的經濟領域頂層設計會議上，再度送出一份大彩蛋：十九大之后的中央經濟工作會議，將住房租賃等房地產工作列為八項重點工作之一，并將住房租賃的表述地置于調控之前。更重要的是，關于租賃市場的提法中，著重提出“長期租賃”這一概念，這在迄今為止出臺的諸多租賃政策中尚屬首次。中央經濟工作會議關于“住房租賃”的清晰完整表述是：加快建立租購并舉的住房制度，保持調控政策的連續性和穩定性，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。在政策紅利持續加碼的背后，到底蘊藏著什麼玄妙的商機？未來長租公寓市場將會發生什麼變化？好風憑借力，難得的政策紅利期2017年，中國住房租賃市場元年。自2015年開始，從中央到地方，從供給端到需求端，都陸續出臺了培育租賃市場和機構房東的政策。“租售并舉”的提出和各項利好政策的釋放，使得我國房地產市場正在從“重售輕租”邁向“租售同權”的新格局。據不完全統計，已有超過50個城市發布了有關住房租賃的政策措施。但是，更多的政策是從宏觀層面給予指導，具體到供應模式、金融政策以及行業標準等仍需細化并落地。2017年，隨著中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一統領性宏觀市場定位方針，推出以租購并舉為核心的系列頂層設計政策，培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場，成為國家從供給側解決城鎮居民住房問題，實現“讓全體人民住有所居”的重要舉措。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這次首提“長期租賃”是針對實踐過程中存在的更普遍的短租現象，而關于“支持專業化、機構化住房租賃企業發展”的提法，則表明按照這個思路，未來除了創業公司、中介機構、開發商積極參與租購并舉外，商業銀行、國有企業以及金融資本等都可以參與租購并舉的模式中來，這無疑對于住房制度改革將有積極的推進作用。值得關注的是，據知情人士透露，中央經濟工作會議后的第一天，住建部、證監會與一批長租領域的專業機構開了一個會，主要方向是鼓勵住房租賃市場的資產證券化發展，未來Reits或將大范圍展開。這也可以理解為，未來關于住房租賃產品的金融配套政策或將加快推進，Reitis、ABS等在長租公寓間的發行或將加速擴圍。有專家認為，持續推動租賃住房改革將成為2018年經濟工作的重要組成部分，一系列租賃配套政策或將陸續落地，諸如資產證券化，屆時長租公寓的盈利難題或將迎來真正的破局。這些真正促進居者有其屋政策落地的具體舉措，將給予深耕長租公寓領域的企業以更大的信心與鼓勵。豪杰乘時起，市場中的各路新勢力大約五年前，一些互聯網創業者與地產中介開始將目光投向了長租公寓。隨后，部分地產商也涉足這一領域。今年以來，房地產傳統市場在調控之下企穩，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業界人士感嘆，政策紅利引發的租賃市場大爆發在即，終于等到了長租公寓的春天。據華泰證券分析，按照當前城鎮人口7.7億人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金價格50元測算，我國租賃市場未來的租金規模可達2萬億元。但是，與鏈家的數據相比，華泰證券的預測更為保守些。鏈家研究院去年底發布的《租賃崛起》報告顯示，2015年、2016年中國租房市場的規模大概在1.1萬億，預計到2025年，住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人，到2030年將超過4萬億元。未來，4萬億的租賃市場無疑是一片藍海。然而，與之不相匹配的是，長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者。美國的住房租賃企業占據市場份額的比例高達30%，而我國這一比例尚不足3%。據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企的力量逐漸壯大，包括萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園、石榴集團等房企都邁入該行列。我國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓。傳統開發商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業，比如獨立創業的魔方、YOU+等，鏈家推出的自如。目前，長租公寓運營主體已經按類別形成五類明顯的參與者：資產派（新派公寓等），開發商派（萬科泊寓、龍湖冠寓等）、中介背景派（鏈家自如、我愛我家相寓等）、酒店派（華住城家、鉑濤窩趣等）和年輕的創業派（You+、灣流等）。江湖戲稱“五大門派”。這些“門派”要么在自有地產基金募資上有優勢，要么在客源和分散式房源獲取渠道上有優勢，要么在資源和資金方面有優勢，要么有品牌和會員優勢。其中，創業派在長租公寓領域中數量最多，雖然他們在資源端和資金端沒有優勢，但憑借輕資產運營和互聯網+模式，同樣在市場上占一席之地。群雄正逐鹿，平臺、渠道與產品之爭長租公寓本身確實有其獨特優勢。譬如，相比個人出租房源來講，有裝修、功能分區、集中管理等優勢，有房源真實、價格透明、合同清晰、租期穩定、遇到問題能快速處理等優勢；房屋通過裝修改造后品質大為提高，即便是老舊小區中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年輕人的口味。但長租公寓所定位的城市白領大多系單身青年，支付能力有限，市場上長租公寓的高定價使其淪為小眾的、收入較高的“高端白領”的聚集地。盡管對于運營者來講，“賬還是算不過來”。目前，長租公寓的盈利模式主要是通過減少成本、提高后期租賃收入，形成剪刀差效應，從而提高收益。但通常的情況是，開發商項目獲取、裝修、運營成本比例很高，基本無利潤空間可言。就資金實力最為雄厚的開發商而言，初期做長租公寓“并不是為了賺錢”。萬科旗下的長租公寓品牌泊寓已在全國28個城市擁有8.4萬間公寓。預計到2018年，萬科將拓展公寓目標45萬間，預計年收入94億元。龍湖“冠寓”在16個城市布局，計劃未來3-5年快速突破開業50000間的臨界點，至2020年實現20億元的年營業收入。因此“三年內不考慮盈利”。碧桂園同樣表示“不虧錢就是賺”，并提出3年100萬套計劃，要做長租城市，一建就是十幾萬套、二十萬套。這些房企無一例外都看好長租公寓的未來。曾經習慣賺快錢的房地產商為何進軍新市場、做起長線生意？外部環境的轉變是主要動因：一來傳統開發迎來了“天花板”，二來土地使用有了“硬杠杠”，三來住房制度將告別“獨木橋”。而從內部看，做長租公寓對他們來說可謂輕車熟路，無論是獲取項目、規劃設計、融資建設，還是裝修改造、營銷推廣都不陌生，另外租賃與銷售還能形成互補，比如將租戶導入購房。就中介來講，目前，巨頭鏈家旗下的自如公寓已經完全獨立運營，但其盈利與否仍是謎團。世聯行旗下的紅璞公寓上半年公寓管理業務收入0.68億元，同比增長494.78%，但成本同比增加1.13億元，資產服務業務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%，尚處于虧損狀態。最先踏入長租公寓領域而且備受資本關注的互聯網企業如魔方公寓、青客公寓等，雖然在激烈的市場競爭中存活下來，但是也難言盈利，其規模擴張仍然靠著一輪又一輪的融資來支撐。長租公寓能否在起步階段既獲得長期穩定的融資渠道，實現規模化經營，又形成資本從投入到退出的閉環？一個關鍵因素在于如何盤活資產、將未來穩定可期的現金流轉換為當前的現金。資產證券化無疑是解決長租公寓盈利難題的最佳方案：從一個袋子變成兩個袋子收益：一是靠管理費，二是分享資產收益。

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