文章来源：http://info.meadin.com/gongyu/139237_1.shtml

　　酒店和公寓出租一樣都是重服務的行業，線下運營能力是其所長，但照搬經驗也面臨挑戰。　　長租品牌公寓正在搶傳統租房市場的生意。　　相比傳統二房東信息不透明、房子臟亂差、房產中介服務質量低，裝修靚麗、服務周到并保障安全的品牌公寓，租起來似乎省心不少，盡管價格貴很多。　　據行業研究機構前瞻產業研究院《中國互聯網+長租公寓產業商業模式創新與投資機會研究報告》數據統計，截至2015年，中國房屋租賃的交易額總規模就達到8000億元左右。目前國內城鎮人口約7.7億人，按30%的租房率來算，大概有2.3億的人口需求，租賃市場未來的租金規模可達萬億。　　長租公寓這片藍海，令無數投資者、金融機構、酒店集團、創業者、傳統中介機構趨之若鶩。但不少租房者體驗過公寓后又重回房產中介的懷抱，這揭示了目前很多公寓品牌的問題現狀。　　目前，公寓品牌所有者分為三種：一是酒店集團旗下的，比如如家旗下的逗號公寓、華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓；二是房地產企業旗下的，比如萬科的泊寓和世聯行旗下的紅璞公寓；三是互聯網創業公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。　　類似滴滴出行、摩拜單車等火熱的領域，大部分公寓品牌欲通過資本和互聯網對公寓行業進行改造先規模，后盈利。　　以規模最大的2009年成立魔方公寓為例，其旗下已有100棟物業，已完成C輪3億美元融資，估值10億美元。　　但在改造過程中，很多公寓品牌出現入住率下滑、運營乏力、盈利困難等問題，反而是二房東實現盈利。租房這樣的一個傳統賺差價的、穩賺不賠的行業卻虧損了。　　以萬科廣州旗下的泊寓為例，萬科以溢價率超100%拿下，每平方米的平均成本投入約2000元，整個項目共計投入了4000萬-5000萬元。若按每個房間平均1500元月的租金計算，整個項目近700個房間一年租金收入約1260萬元。在租金仍是主要收入來源的情況下，實現收支平衡最少需要四五年。　　城家公寓CEO金輝表示，目前很多公寓品牌虧損的原因主要是執行中成本控制不精準。品牌公寓的高規格導致價格普遍比二房東要高很多，如果運營能力不夠，無法產生相應的溢價來消化高租金，大量租客最終選擇了二房東或者中介方。　　客房一天不出租就不能創造價值，當市場打開時，增加收入只有再開新店，利用規模效應降低成本。所以大多數公寓品牌優先追求規模效應，甚至過分利用杠桿。　　金融機構也表現出對長租公寓的興趣，目前不少公寓品牌以租約證券化的模式，與金融機構建設合作關系。業主和租客的合同打包成一個資產包，租戶按月付房租，而公寓運營方則可以提前收回一年的應收款。對品牌公寓來說，這一年幾千萬的租金，有可能是用來拍下一棟新物業。　　隨著規模的增加，相應的空置率、人力成本更會急劇增加，運營管理能力、成本控制能力遭受挑戰，跟之前的盈利模型產生較大差距。一旦產生通滯或收益達不到，就會發生資金鏈斷裂。　　互聯網、物聯網、金融、產業轉型給公寓行業帶來發展紅利，但事實證明，公寓本質上還是重資產、重運營、重服務的傳統行業。　　傳統意義上的長租公寓是居住性的體驗為主，決策屬性屬地化、線下決策成本高，完全實現互聯網獲客比較困難。由于公寓行業依賴于本地的運營能力和銷售能力，互聯網改造難度大，在規模化程度不夠的情況下，單店覆蓋本區域的模式反而可能凈利潤更高。　　公寓是長線投資，盈利緩慢考驗著互聯網企業。而房地產公司資金上占有絕對優勢，擁有多年開發經驗可以在源頭改善房屋結構，另外公寓這種長租模式與房地產也是強關聯性，但房地產企業也習慣了資金快進快出。　　公寓和酒店一樣都是重服務的行業，線下運營能力是其所長。長租公寓與連鎖酒店是模型對標的關系，傳統的連鎖酒店具有成本控制、會員制和差異化經營三大核心優勢，標準化管理、運營系統、完善的加盟體系、品牌溢價能力，這些天然的優勢幫助其直接切入整棟式公寓領域。　　但酒店集團進入公寓這一新興行業，同樣面臨著挑戰。　　目前各大連鎖酒店集團自己的公寓品牌最先嘗試的都是最擅長的、與酒店模型更類似的集中式公寓。　　從產品來看，逗號公寓母公司雅住管理集團運營三條產品線，分別是逗號公寓、青巢公寓、逗號之家，根據定位人群對產品進行細分：逗號公寓針對收入相對穩定、有生活追求的白領，配備社交大客廳；青巢公寓針對20-26歲剛踏入社會的年輕人，大部分時間用于工作，房間面積小于逗號公寓；逗號之家是針對為企業提供一站式住宿的藍領公寓，類似集中宿舍。目前三種產品都是三個月以上起租。　　城家公寓成立于2015年，是華住酒店集團和IDG資本共同出資成立的公寓品牌，其推出的共享生活平臺包括三條產品線：城家集中式公寓、城家分散式民宿（類似途家和Airbnb）和城家服務，城家服務是利用華住的保潔服務做碎片化響應，即付費保潔服務。　　雙方策略有所不同，城家公寓沒有對白領公寓進行產品細分，而主打的是靈活入住、長短租相結合、集中式和分散式相結合、以及線上線下的打通。　　對此，金輝表示，長短租結合在系統上有一定困難，長租公寓的系統強調運營人均成本極小化，而短租需要增加人員配置，兩類客戶的服務頻次和內容都不一樣，導致內部成本管控和管理流程也有區別。但另一方面，長短結合也將產生一定的溢價空間，時間越短單價越高。　　除了長租和短租的區別，公寓產品形態還分為集中式和分散式，分散式是指將分散在各個小區的民宅進行統一托管、改造和出租。城家公寓以集中式公寓起步，曾嘗試做分散式托管公寓失敗。金輝分析，分散式公寓的長租依賴于傳統的中介和本地的客源，互聯網改造難度大。　　顯然，酒店集團更擅長標準化運營集中式物業，城家退而求其次，選擇了只管理不改造的類似Airbnb更輕的民宿模式，形成集中式和分散式相結合的模式。　　金輝表示，分散式不能放棄，因為其覆蓋面積更大。集中和分散相結合可以覆蓋更多人群，也避免了拿整棟物業難的問題。　　雖然公寓是一個傳統的行業，但互聯網不可避免地將改造公寓行業。例如目前城家已經實現去前臺化，實現線上預定、線下入住。　　金輝認為，酒店集團相比互聯網公司、金融公司，更擅長線下精準運營。所謂精準就是每一個產品在合適地方，合適成本，產生合適收益的過程，響應合適的服務，服務合適的人群，不高不低，不偏不倚。　　他表示，城家的策略是實現單店盈利。　　人房比（酒店員工數量與客房數量的比值）是衡量住宿業成本的一個重要指標。經濟連鎖酒店以嚴苛的成本控制著稱，金輝透露，漢庭的人房比在0.15-0.18，公寓的人房比只有其13。　　目前城家與華住之間已經進行了大量的對接和打通，比如共享開發資源、零件資源、整個供應鏈、會員營銷體系、IT系統。一定程度上，華住的基礎讓城家得以加快產品研發的周期并降低試錯成本。　　以智能化門鎖為例，去年城家與華住下屬IT公司盟廣、以及制造廠商和軟件提供商共同成立了家盟云創智能科技有限公司，整合智能門鎖產業鏈。　　但酒店的經驗復制到公寓時，也會遇到困難。目前經濟型酒店的入住率盈虧線要保持60%-70%、高星酒店要50%，公寓可能更高。　　雖然酒店和公寓都是重服務的行業，但公寓的差異性更強，因為每個公寓所處的位置不同，客群也不同；而酒店則通過品牌和價位鎖定客群，所以公寓運營的繁瑣化程度比酒店高。　　另外，長租更偏向于居住型本地化的運營模式，銷售渠道、獲客方式不同于酒店。用互聯網改造長租的決策模型很困難，但中短租提供標準化的產品和服務，能很快利用互聯網模式來進行交易，金輝稱。　　華住集團信息技術部總監宋洪方表示，酒店和公寓后臺管理系統不同：酒店每一天酒店的房態都在更新，系統的關鍵點在于房量和房態的控制；而長租公寓由于是長期租住，系統的關鍵點是一整套的簽約流程，包括錄入房源、預約看房、安排開房、借還鑰匙、簽署協議、租房押金、退租、物業保潔等等。　　顯然，酒店集團不能照搬之前的成功經驗，而要在其基礎上進行改造。　　以IT系統為例，金輝認為，目前酒店業的管理還是PC技術端遺留下來的產品通過前臺一臺PC機和PMS來進行所有的運營管理，未來公寓的運營管理將會真正為移動、互聯的，使所有控制點更加扁平化。　　例如通過手機二維碼支付的自助式洗衣房、通過移動設備管理保潔阿姨，完全不同于傳統酒店之前死板的紙質報單的運營模式，金輝舉例稱。　　不難看出，城家公寓是華住野心中的關鍵一環通過打通長短租的界限實現大住宿業態的融合。城家目前在全國有20多家門店，金輝透露，未來三年這個數字將超過300家。　　長租公寓行業還處于開始階段，雖然有很長的試錯過程，但所有玩家都不想退出這個萬億級的市場。可以試想，未來規模效應產生后，大量創新玩法將產生，在運營的基礎上形成溢價未來公寓的利潤來源將不僅僅是租金。　　金輝分析，未來長租公寓的溢價有兩種，一是在時間維度上，長短租結合的運營模式在時間維度上會產生溢價；二是社群溢價：公寓不僅是經營空間，更是經營人群。未來行業里的獨角獸并不是規模最大的，而是經營最精準、與互聯網最貼合的公司。

關鍵字標籤：Short-term Taipei apartment rental